VOCÊ SABIA QUE A SAÚDE FINANCEIRA DOS VENDEDORES É UM FATOR IMPORTANTE NO MOMENTO DE ADQUIRIR UM NOVO IMÓVEL?
Ao adquirir um imóvel ou imovéis, a saúde financeira do vendedor é um fator crucial que pode evitar grandes prejuízos. Realizar uma Due Diligence Imobiliária é essencial para garantir uma transação segura e sem surpresas desagradáveis.
Faz parte da rotina dos escritórios de advocacia especializados em direito imobiliário receber pessoas que compraram imóveis sem verificar se havia dívidas ou restrições ligadas ao bem ou aos antigos proprietários. Agora, essas pessoas recebem a visita de um oficial de justiça em suas casas, informando sobre a penhora daquele bem para pagamento de dívidas.
Isso acontece porque a legislação estabelece que, havendo dívidas do vendedor que o levem ao estado de insolvência, ele fica impedido de realizar qualquer alienação.
Nesta hipótese, qualquer venda realizada por ele descumpre a lei e pode ser considerada fraude, tendo força para tornar aquele ato ineficaz.
Exemplo Sra. Aline na compra de seu imóvel
podemos descrever a situação da Sra. Aline, que adquiriu um imóvel no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), financiou boa parte do valor junto ao banco e teve a intermediação de uma imobiliária.
A Sra. Aline acreditou que, como o negócio envolvia uma instituição bancária e uma imobiliária, eventuais restrições que pudessem prejudicar o negócio lhe seriam avisadas.
Infelizmente, a Sra. Aline se enganou, já que os bancos e parte das imobiliárias não emitem certidões suficientes para a garantia da segurança jurídica do negócio.
Passados dois anos da aquisição do imóvel, a Sra. Aline recebeu o oficial de justiça em sua casa, informando que o antigo proprietário do bem, Sr. Manoel, possuía uma dívida que totalizava o valor de R$ 2.100.000,00 (dois milhões e cem mil reais).
Assim, não possuindo o Sr. Manoel outros bens ou dinheiro em conta para quitar suas obrigações, o bem adquirido pela Sra. Aline foi penhorado para pagamento das obrigações do Sr. Manoel, sob a alegação de fraude à execução, ficando a Sra. Aline com o prejuízo de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).
Entretanto, ainda é possível adquirir um imóvel sem abrir mão da segurança jurídica, através da advocacia preventiva, ou seja, a averiguação de dívidas e restrições vinculadas ao imóvel e aos vendedores antes da assinatura do compromisso de compra e venda e de lavrar a escritura pública, sendo esta prática conhecida como Due Diligence Imobiliária.
O que é a Due Diligence Imobiliária?
A Due Diligence Imobiliária, ou Auditoria Legal Imobiliária, é um procedimento de mensuração de riscos realizado por advogados especialistas em direito imobiliário.
Este procedimento consiste no levantamento de obrigações ligadas ao imóvel objeto de compra e aos vendedores e na análise se estas pendências podem inviabilizar a aquisição imobiliária ou tornar o negócio mais caro do que o descrito no compromisso de compra e venda.
Caso haja dívidas em aberto, os advogados irão verificar se os vendedores possuem patrimônio suficiente para que a venda do imóvel não seja considerada fraudulenta, evitando que o comprador corra o risco de ter o seu imóvel recém adquirido penhorado ou tenha que suportar ônus/encargos que o faça se arrepender de ter adquirido o bem.
Inclusive, a Due Diligence Imobiliária pode ser contratada também pelos vendedores que não possuem conhecimento das dívidas que possam estar ligadas a si e que queiram resolver pendências antes de colocar o patrimônio à venda.
É verdade que os corretores possuem o dever legal de conferir toda a documentação relativa ao imóvel, não podendo omitir nenhuma informação relevante do negócio.
Contudo, é vedado aos corretores prestar consultoria jurídica imobiliária.
Due Diligence uma profunda investigação
Due Diligence Imobiliária se presta a aprofundar a “investigação”, diminuindo os riscos na aquisição imobiliária, averiguando inclusive pontos que os corretores de imóveis não podem analisar, como ações judiciais e procedimentos administrativos que possam impactar na transação.
Portanto, é essencial para garantir a segurança e a transparência em transações imobiliárias contar com um advogado especialista em direito imobiliário. Com auxílio dele, compradores e vendedores podem evitar surpresas desagradáveis e prejuízos financeiros significativos.
A realização desse procedimento preventivo protege os interesses de todas as partes envolvidas, assegurando que a compra de um imóvel seja uma decisão segura e tranquila.
